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FAQ

Kredite

Baufinanzierung

Wer kann eine Baufinanzierung beantragen?

Grundsätzlich kann jede volljährige Person eine Baufinanzierung beantragen. Die Vergabe hängt dabei von einigen Kriterien der zuständigen Kreditinstitute ab. Beispielsweise die Bonität des Darlehensnehmers spielt eine große Rolle, da sie die Sicherheit, ob ein Kredit zurückbezahlt wird oder nicht, wiederspiegelt.

Begehrte Kunden verfügen über ein hohes Einkommen und viel Eigenkapital. Sie können sich dadurch günstigere Konditionen sichern und bessere Bedingungen fordern. Unsere Finanzierungsspezialisten berücksichtigen jedoch jede finanzielle Situation und finden ein für Sie optimales Darlehen.

Wie kalkuliere ich den Immobilienkauf?

Die richtige und ehrliche Kalkulation ist die Grundlage einer soliden Immobilienfinanzierung. Ermitteln Sie daher unbedingt Ihren finanziellen Spielraum – indem Sie alle monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Bei diesem Kassensturz ist es unabdingbar, dass Sie ehrlich zu sich selbst sind. Oftmals werden bei den Ausgaben Größen wie Zeitschriftenabonnements, Autoreparaturen oder Beiträge für Versicherungen und Vereine vergessen. Grundsätzlich gilt immer, dass die monatliche Rate für die Baufinanzierung maximal zwischen 30 und 50 Prozent des Nettoeinkommens liegen sollte. Wer eine Immobilie finanzieren möchte, benötigt zudem feste und regelmäßige Gehaltseingänge.

Mit welchen Kaufnebenkosten muss ich rechnen?

Immobilienkäufer sollten sich vor Erwerb eines Wohnobjektes über die Höhe der Kaufnebenkosten informieren. Denn zum Kaufpreis addieren sich weitere anfallende Gebühren. So kommen Käufer um Notarkosten, Gebühren für das Grundbuchamt und um die Grunderwerbsteuer nicht herum. Wer eine Immobilie über einen Makler erwirbt, der muss zudem mit Provisionszahlungen rechnen. Bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises können die Nebenkosten im ungünstigsten Fall betragen.

Grundsätzlich gilt: Sämtliche Nebenkosten hängen vom Kaufpreis ab. Je teurer das Objekt, desto höher also die Zusatzbelastung. Tipp: Um die Kaufgebühren möglichst niedrig zu halten, können Sie von der vereinbarten Kaufsumme den Preis für teure Einbauten oder Einrichtungsgegenstände abziehen. Eine exklusive Einbauküche, noble Badeinbauten oder ein Swimmingpool im Garten werden dann im Kaufvertrag extra ausgewiesen und so der Objektpreis gemindert.

Grunderwerbsteuer: Ein dicker Brocken für Immobilienkäufer ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich festgelegt und beträgt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises, wenn das Objekt aus einer Hand erworben wird. Die Steuer, die normalerweise nur für den Besitz an Grund und Boden erhoben wird, fällt nämlich auch für die Immobilie selbst an, wenn das Objekt zum Beispiel von einem Bauträger oder einem Privatverkäufer in einem einheitlichen Kaufpreis erworben wird. Dann berechnet das Finanzamt auch für die vereinbarten Erstellungskosten eine Grunderwerbsteuer.

Notar- und Gerichtsgebühren: Immobilienkäufe können in Deutschland nur über einen Notar getätigt werden. Für ihre Dienste berechnen staatlich anerkannte Notare einschließlich Gerichtsgebühren bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises. Hier zu sparen ist nicht einfach, da die Höhe der einzelnen Kostensätze vom Staat festgelegt ist.

Tilgungshöhe – Welche Tilgung ist ratsam?

Viele Darlehensnehmer tilgen falsch. Ein Hauptgrund: Sie wissen nicht, was Tilgung bedeutet. Tilgung ist ein anderes Wort für Rückführung, die besagt wie viel Geld regelmäßig eingesetzt wird, um den Kredit zurückzuzahlen. Die Anfangstilgung bei einem üblichen Hypothekenkredit mit festem Zins bezeichnet dabei lediglich die Rückführungsleistung bei der ersten Rate. Schon bei der zweiten Rate ist der Tilgungssatz etwas höher. Im Laufe der Immobilienfinanzierung steigt innerhalb der gleichbleibenden Monatsrate der Tilgungsanteil an, während der Anteil für die Zinszahlungen abnimmt.

Doch wie hoch ist die richtige Tilgung? Das muss jeder Darlehensnehmer individuell kalkulieren. Zwei Faktoren sind bei der Wahl der Tilgungshöhe besonders zu berücksichtigen: der Umfang der zur Verfügung stehenden Mittel und die aktuelle Höhe der Kreditzinsen.

Tipp: Niedrige Bauzinsen, höher tilgen. Bei Bauzinsen von unter 5 Prozent sollten Immobilienkäufer eine höhere Anfangstilgung als 1 Prozent wählen, um die Laufzeit der Baufinanzierung im Zaum zu halten.

Hohe Bauzinsen, niedriger tilgen. Wenn die Bauzinsen hoch sind, steigt auch die Monatsrate für Hypothekendarlehen. Daher kommt für viele Darlehensnehmer aus finanziellen Gründen lediglich eine Tilgung von 1 Prozent in Frage.

Welche Sollzinsbindung ist für mich optimal?

Die Sollzinsbindung sagt aus, wie lange die Kreditzinsen bei einer Baufinanzierung gelten. Immobilienkredite werden mit Sollzinsbindungen von 1 bis 30 Jahren vergeben. Dabei ist das Darlehen in den wenigsten Fällen zum Ende der Sollzinsbindung zurückbezahlt. Vielmehr muss nach der ersten Sollzinsbindungsperiode ein Anschlusskredit gesucht werden.

Welche Sollzinsbindung für Sie in Frage kommt, hängt im Wesentlichen von fünf Faktoren ab:

Ihre Einkommenssituation
Ihr Sicherheitsbedürfnis
Ihre Risikobereitschaft
Ihre Erwartungen an die Wirtschaftsentwicklung
Der Zeitpunkt, an dem Sie schuldenfrei sein möchten

Welcher Kredit ist der Richtige?

Sie haben Ihre Eigentumswohnung oder das Traumhaus bereits gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Denn: Egal, ob es sich um eine Studentenwohnung in Köln, ein Loft in Berlin, eine Traumvilla am Starnberger See oder um ein City-Appartement in Hamburg handelt – mit uns finden Sie schnell das passende Finanzierungsmodell für Ihren Immobilientraum.

Im Folgenden haben wir für Sie die drei wichtigsten Kreditarten für den Kauf einer Immobilie zusammengefasst:

Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen sind der Klassiker in der Immobilienfinanzierung. Der Darlehensnehmer zahlt monatlich eine gleich hohe Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Im Laufe der Rückzahlung erhöht sich der Tilgungsanteil. So nimmt die Schuldenlast im Laufe der Jahre kontinuierlich ab. Abgeschlossen werden die Kredite mit einer bestimmten Sollzinsbindung. Diese sagt aus, wie lange der Zins gilt – bzw. wie lange der Kredit zu einer bestimmten Monatsrate zurückgezahlt wird. Nach Sollzinsbindungsende wird meist eine Anschlussfinanzierung fällig. Zu welchem Zinssatz ein Annuitätendarlehen aufgenommen wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der Zinssatz wird beeinflusst vom Finanzierungsobjekt, der Bonität des Kunden, dem Eigenkapitaleinsatz – und von der Sollzinsbindung.

Vorteile:

Hohe Kalkulierbarkeit durch bleibende Monatsrate
Einfache Vergleichbarkeit verschiedener Darlehensangebote
Unterschiedliche Zinsbindungen erlauben die Finanzierung an den Darlehensnehmer anzupassen

Nachteile:

Der Darlehensnehmer ist an die Sollzinsbindung gebunden und kann nicht frühzeitig aussteigen – es sei denn, er entscheidet sich für spezielle Festzinsdarlehen mit Ausstiegsoption.

Für wen eignet sich ein Annuitätendarlehen?

Für Familien und sicherheitsbewusste Darlehensnehmer mit relativ gleichbleibenden finanziellen Verhältnissen
Darlehensnehmer, die keine größeren Geldzuflüsse erwarten
Darlehensnehmer, die über die Sondertilgung hinaus keine weiteren Tilgungen vornehmen möchten
Darlehensnehmer, die mit steigenden Bauzinsen rechnen und sich durch eine lange Sollzinsbindung Zinssicherheit schaffen möchten

Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen sind Annuitätendarlehen, die nach einer festgelegten Laufzeit tatsächlich enden. Das Prinzip: der Kreditnehmer sagt, in wie vielen Jahren er schuldenfrei sein möchte. Man gibt also nicht den Tilgungssatz vor, sondern den Zeitraum, in dem das Darlehen zurückgezahlt werden soll. Wer sich für ein Volltilgerprogramm mit zehnjähriger Laufzeit entscheidet, ist nach 10 Jahren tatsächlich schuldenfrei und muss keine Anschlussfinanzierung vornehmen.

Vorteile:

Es besteht keine Gefahr, dass eine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen vorgenommen werden muss
Der Darlehensnehmer erhält in der Regel etwas bessere Konditionen, weil Banken besser kalkulieren können
Der Darlehensnehmer weiß genau, wann er schuldenfrei sein wird

Nachteile:

Die relativ kurze Laufzeit von nur 15 bis 20 Jahren erfordert einen höheren Tilgungsanteil als bei anderen Darlehen – dieser zieht vergleichsweise hohe Monatsraten nach sich
Gute Bonität notwendig

Für wen eignet sich ein Volltilgerdarlehen?

Kreditnehmer, die eine höhere Monatsrate problemlos bedienen können und die Schulden für eine Immobilienfinanzierung schnell abbezahlt haben möchten.

Vollfinanzierung

Vollfinanzierungen ermöglichen es, sofort in die eigenen vier Wände zu investieren. Besonders in Zeiten niedriger Bauzinsen kann eine solche Finanzierung interessant sein.

Vorteile:

Nachteile:

Für wen eignet sich eine Vollfinanzierung?

Sie wissen noch nicht, welche Darlehensform am ehesten zu Ihnen und Ihrem Vorhaben passt oder wollen weitere Möglichkeiten vorgestellt bekommen?

Nach dem Motto „Kaufen statt Mieten“ kann unverzüglich Immobilieneigentum erworben werden
Käufer können günstige Immobilienpreise nutzen, indem sie sofort kaufen, statt zu sparen
Der Eigentumserwerb ist in Phasen niedriger Bauzinsen möglich
Besonders junge Menschen können durch Vollfinanzierungen frühzeitig einen Beitrag für ihre Altersvorsorge leisten
- Vollfinanzierungen sind teurer als Kredite mit einem niedrigen Beleihungsauslauf
- Vollfinanzierungen eignen sich nur für Darlehensnehmer mit einer sehr guten Bonität
- Wer eine kurze Sollzinsbindung wählt, gefährdet eventuell seine gesamte Baufinanzierung
- Junge Menschen, die durch ein Studium oder eine andere Qualifikation zunächst Geld und Zeit in ihre Ausbildung investiert haben und daher noch kein Eigenkapital ansparen konnten
- Junge Leute, die frühzeitig in den Immobilienerwerb einsteigen möchten
- Kapitalanleger, die eine Immobilie zur Vermietung erwerben wollen
- Immobilienkäufer, die zwar über ausreichend Eigenkapital verfügen, dieses jedoch nicht in die Finanzierung einbringen möchten

Welche Unterlagen benötigt eine Bank?

Die Beantragung einer Baufinanzierung ist meist das größte Finanzierungsvorhaben in Ihrem Leben. Daher möchte sich das kreditgebende Geldinstitut im Voraus einen Überblick über zwei zentrale Themenbereiche verschaffen – zur Finanzlage des Verbrauchers, sowie der Immobilie.

Gerne gibt Ihnen einer unserer Finanzierungsspezialisten näher Auskunft darüber, welche persönlichen Unterlagen Sie zu Ihrer finanziellen Situation einreichen müssen. Diese umfassen neben beispielsweise einem ausgefüllten und unterschriebenen Darlehensantrag, Ihre Gehaltsabrechnungen, sowie Eigenkapitalnachweise in Form von Kontoauszügen oder Vertragsunterlagen.

In Absprache mit Ihrem Makler bzw. Verkäufer erhalten Sie Unterlagen zu Ihrer Immobilie (Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Teilungserklärung, Fotos, etc.), die für eine Finanzierung ebenfalls benötigt werden.

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